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2019,去哪买房?

| 2019-06-11 阅读 21



前段时间有篇文章很火,大致是预测,85后第一次改变人生的机会将出现在2019年,因为这是各种资产价格的低点。


于是很多人自然会想到一个问题:现在是买房的好时机吗,该去哪买房?


今天书单君和大家分享的文章,选自中信出版社的新书《精准投资》


知名经济学家管清友结合最新的政策背景,对中国房价的趋势做出了分析,无论从个人发展,还是配置家庭资产的角度,都推荐大家一读。


——书单君



房价一直都是全民关注的问题,这一点毋庸置疑。

2019年两会上,房地产行业的调控目标已经从“坚决遏制房价过快上涨”到“防止房市大起大落”, 房地产税的立法工作也已经箭在弦上,发出去只是时间的问题。


房地产政策的变化对房价会有什么影响?2019年房价还会持续上升吗?

我们该如何判断未来中国房价的趋势?如何做出正确的投资决定?

回答以上问题,我们需要了解影响中国房价涨跌的因素,在京沪深房市仍保持紧张的情况下,结合城市发展寻找自己投资房地产的新机会。



未来房价涨不涨取决于什么?


其实每种商品都一样,价格的走势最后都要落脚到“供需”两个字上来,但房价未来的趋势预测不是简单地按供给和需求来分析,而是按时间周期来综合分析,不同周期内房价的关注点是不一样的,总结成一句话就是:短期看政策,中期看库存,长期看人口。


  • 短期看政策


主要指的是货币政策和房地产调控政策。


房地产的建设周期一般长达数年,短期的市场真实需求和供给很难出现明显改变,最容易改变的是市场的预期和资金环境,而这些都受到短期政策的巨大影响。


目前来看,我国仍处于2016 年末开始的这轮政策紧缩周期,要预测短期房价反弹的拐点很简单,就是等待政策放松的信号。而目前宏观环境下行压力是存在的,但还没有出现超预期下行,所以短期来看,政策只会微调,不会出现像2009年、2012年和2015年那样大力度的宽松。



  • 中期看库存


包括待售的既有库存和尚未建成的潜在库存。


房地产的需求可以在短期内发生很大的变化,但供给不可以,因为供给受到房地产建设周期的限制,从拿地到开工,从开工到完成,都需要时间。


需求的快速变化和供给的反应时滞导致供需经常会出现缺口,但供给大于需求的时候,库存就会快速增加,这会直接影响中期内的房地产市场供求平衡,进而影响房价。


库存越低,房价弹性越大,反之亦然。库存主要看两个方面的指标,既有库存看商品住宅待售面积,潜在库存看房屋施工面积。

从狭义库存来看,全国商品住宅待售面积自2011年以来不断走高,之后由于房地产去库存以及三四线城市棚户区改造等一系列政策,商品住宅待售面积大幅下降至5.8亿平方米,接近2013—2014年的库存水平,但这仍然不低。


从广义库存来看,潜在的房地产供给更高,2017 年有超过78 亿平方米的房屋正在施工当中,这些潜在库存主要在三四线城市,对全国整体的房价还是有比较大的压力,当然,一二线城市的库存大多比较低,需求比较旺盛,需要分区域来看。



  • 长期看人口


从根本上说,房子是用来住的,不是用来炒的。


从劳动力人口上看,中国的劳动力人口红利已经开始消失,人口老龄化的趋势越来越明显。从年轻人口看,计划生育导致的后果正在体现。


1986—1990年是最后一波婴儿潮,之后我国出生人口长期维持在年均1800万人以下的低水平,这直接导致目前我国20—30岁的年轻人口比例开始下降,而新生人口下降会导致总人口下降。


从城镇人口看,情况要稍微乐观一些,根据十三五规划,每年城镇仍将新增1 600 万常住人口。在城镇化率达到80% 之前,城镇化人口依然是支撑城市尤其是大城市房价的重要动力。




奋斗与选择:京沪深的房子还要不要买?


“一线城市容不下肉体,三四线城市容不下灵魂”,究竟是选择在一线城市打拼还是回家乡发展,是很多人纠结的问题,纠结的一个最重要原因就是房价。


一线城市的高房价的确让年轻人难以承受,很多人在等房价下跌,但结果却是等来了更激烈的上涨。往后看,京沪深的房价究竟还会不会涨?对于年轻人来说,是不是能等来更好的入手机会?

要判断未来京沪深的房价趋势,同样要分短期、中期、长期来看。


  • 短期看政策


一是地产调控政策,二是货币政策,这两个政策都基本处于紧缩的状态。


从地产调控来看,目前京沪深均实行较为严格的房地产调控政策,还完全没有放松的迹象。


北京2017年出台“317新政”,认房又认贷,非京籍需要连续5年缴纳个税,并提高首付比例,首套房普通住宅35%维持不变。


上海2016年出台“沪九条”和“沪六条”,规定非沪籍居民购房需连续缴纳个税及社保满5年,首套房首付款比例不低于35%,二套自住房首付款比例不低于50%,承诺首付款为自有资金,开征个人住房房产税。


深圳2016年出台“深八条”,规定非深籍居民购房需连续缴纳社保或个税满5年,首套房首付款比例不低于30%,二套自住房首付款比例不低于50%。


从货币政策来看,短期内京沪深房地产调控政策不会松动,货币政策出现微调,但稳健中性的基调尚未发生变化,所以房价反弹的可能性不大。但考虑到过去一年房价的调整幅度已经比较大,继续下跌的可能性不大,房价将逐步趋稳,伴随着政策的微调会略有反弹。



  • 中期看土地与库存


房价变动取决于土地,主要包括土地供应和房屋库存等。


京沪深的土地可谓是寸土寸金,土地资源越来越稀缺,住房库存均处于低位,尤其是几乎没有新增土地而且库存极低的深圳。


当短期政策紧缩逐步转向边际宽松的时候,中期内京沪深的房价还会有一波反弹。目前只是货币政策出现微调,地产调控还没有放松的迹象,地产政策放松只会在两种情况下出现:第一,经济下行超预期,比如跌破6.5%;第二,房价下行超预期,目前只是一二线城市由于限购限贷在调整房价,如果三四线城市也因为货币收紧出现房价明显下跌,预计届时政策会有所松动,房价可能会有明显的反弹。


  • 长期看人口


房价变动取决于人口,主要是常住人口数量等。常住人口产生了真实的居住需求,是长期房价变动的根本因素。


京沪深的人口吸引力毋庸置疑,北京是政治中心,上海是金融中心,深圳是创新中心,如果不考虑政策因素,这三个城市的人口可能会持续地扩张,成为超级城市。

总结一下,和国际一线城市相比,京沪深房价位居前列,但并不是最高的。


< 全球房价最贵前十 >


短期来看,房地产调控政策没有松动迹象,货币政策只是微调,房价难有实质起色。


中期来看,京沪深可售住宅用地稀缺,供不应求,当政策略有放松时,房价可能会出现比较大的上涨压力。


长期来看,京沪深人口还有增长空间,高房价最后可能成为常态。

[ 如何解决“高房价”现状?文末有一个视频,管清友教授从收入分配角度解答了这一问题。]


下一个新一线城市在哪儿?


在京沪深高房价可能成为常态的情况下,我们可以将投资目光更多地投向新一线城市的房地产市场,新一线城市在经济、金融、创新方面都保持较为高涨的活力,或许能够成为房地产投资的新的“矿点”。

根据经济、金融、人口、创新、房价等新一线城市指标体系,专家认为最具发展潜力的十大新一线城市,分别为杭州、天津、苏州、南京、成都、武汉、重庆、青岛、宁波、西安。


我们以苏州和重庆为例,看看新一线城市的未来房价趋势。


苏州是一个被很多人低估的城市。从区位上看,苏州毗邻上海,处于长三角和沪宁杭、沪苏杭的中心位置,具有得天独厚的区位优势,交通十分便利。


从经济上看,苏州2017 年GDP1.7万亿,全国第七,人均GDP16.3万元,全国第二。从金融上看,金融机构存款余额2.85万亿,上市公司105家,在新一线城市中仅次于杭州。另外,作为苏南模式的起源地,苏州开发区经济模式独具特色。



2018年11月,苏州二手房成交均价为22941元/平方米,绝对房价并不高,处于中等水平;去化周期(去化周期=库存量 / 单月销量,意即按照现在的销售速度,市场上的库存房还需多久可以卖完)为1年,库存较为合理;2017年常住人口净增3.66万人,变动不大,预计房价未来比较平稳。


重庆是一个经常被忽略的直辖市,但实际上实力很强。


重庆是“一带一路”和长江经济带的重要联结点,战略地位突出,在新一线城市中经济实力最强,重庆市2017年GDP1. 95 万亿,仅次于北上广深。


重庆的金融机构存款余额高达3.49万亿,仅次于杭州和成都,上市公司51家,相对偏低,金融化有待提高。它也是面积最大、人口最多的一个新一线城市,人才聚集效应明显,储备人才留存率高达70%。


2015—2018年,重庆新建商品住宅涨幅约30%,2018年12月均价为12862 元/平方米,相对较低;去化周期仅2个月,供给非常紧张;2017年常住人口剧增27万人,产生了大量的住房需求,房价有上涨潜力。


主题投资:大理这样的特色小城还能买吗?


和股票投资一样,房地产投资除了像新一线城市这样的大盘股,还有很多特色小盘股也值得关注。


特色小城主要是指规模在一线城市以下,具备独特的自然风光、人文历史或者地理区位等优势的小城市。

我们可以把特色小城分为四类。


第一类是以自然风光出名的城市,如大理


第二类是历史人文、活动名城,如绍兴、亚布力


第三类是具备区位优势的城市,如丹东、涿州、嘉兴


最后一类是集自然风光及区位优势等多种特色于一身的复合型特色城市,如三亚



特色小城的房地产市场由于体量太小,一旦受到外生性的“题材”影响,就会有大量资金涌入,房价很容易脱离基本面,这也就造成了特色小城的房价与“题材”挂钩,非常容易暴涨暴跌。

主题投资最重要的投资逻辑就是先看看外生性的城市“特色”,再看城市内生基本面的产业基础、政策、库存、人口。


也就是说,政策、库存、人口等内生基本面决定了特色小城房价的平均水平,小城的“题材”决定了房地产的超额收益。


在城市内生基本面无忧的前提下去选择特色小城,才可以在控制风险的前提下追求超额收益。


我们以大理和丹东为例。


大理,从“题材”属于自然风光类,是典型的旅游城市,背靠苍山,面向洱海,风光旖旎,古色古香的大理古城是国内十大人气景区之一,房地产除了本地购房需求外,主要是以旅游型的中短期暂住需求为主,从政策和短期走势来看,目前大理尚未出台房地产调控政策,交易相对自由。



海南限购导致旅居养老投资外溢,以旅游地产为代表的大理成为一大受益者,再加上大理民宿投资受限的挤出效应和大理高铁开通的利好刺激,2018年二季度大理的房价均价上涨了1000元/平方米,涨幅超过10%,并一度超过昆明房价,跃居云南房价榜首,短期来看,大理房价值得关注。


从库存和人口来看,2017年9月大理商品房待售面积36.97万平方米,销售面积70.77万平方米,去化周期约为4.7个月,相对较低,中期存在一定的机会。2017 年常住人口356万人,增加了1.4万人,变动不大,长期从内生基本面上看,大理房价似乎难有持续上涨的动力。

丹东,从“题材”上来看属于区位优势城市,在朝鲜半岛局势趋于稳定之后,朝鲜改革开放预期加强,由于丹东地处中朝边境,对朝贸易进出口总额占全国对朝进出口贸易总额的近七成。


朝鲜放弃核试验,局势明朗化后,丹东两天内房价暴涨57%,被称为房产界的“比特币”,引发广泛热议。



从2018年4月21日朝鲜弃核后,丹东房价开始大幅上涨,2018年“五一”期间均价已经达到5000元/平方米左右,引来大量投资。半个月后,丹东出台房地产新政,丹东新区区域新房2年限售,首付不低于50%。


一周后,再出调控新政,对在丹东无企业、无工作的非本地户籍人员购买丹东新区的新房5年限售,房屋流动性大幅降低,投机热情急速降温。从库存和人口来看,丹东房地产市场的去化周期约为11个月,相对偏高,常住人口不足300万,人口外流严重。


参考环北京带的保定、涿州在房价爆炒过后的一地鸡毛,类似于这些受益于区位优势的城市,如果没有足够好的内生基本面,并没有特别突出的投资价值。




在这个财富巨变的时代,选择有时比努力重要。一个靠谱的投资决定可能让你少奋斗十年,甚至改变你的一生。


要做出一个理性而正确的投资选择,唯一的方法是建立独立思考的逻辑体系。巴菲特曾经说过一句话,假如你有大量的内部消息,一年之内你就会不名一文。意思就是,如果你总是依赖内部消息,而不去独立思考,早晚会全部亏掉。


以上以房产投资为例,我们从一般规律讲到趋势预测,希望传递给大家一种系统的思维方式。这不仅有助于你的投资,也会给你的人生选择带来帮助。


只要坚持学习,你会惊喜地发现,原来财富是可以掌控的,原来你也可以享受投资的价值。



本文节选自中信出版社《精准投资》一书,书单获授权编辑发表,欢迎分享到朋友圈,其他媒体及公号转载请联系出版方取得授权。



这里有一个视频

管清友教授从收入分配角度

分析了应该如何解决高房价问题

并讨论了买房与投资的关系


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